Bán đất quận 2 - chính chủ trên pghouse.vn

Nhiều chuyên gia cho rằng trong năm 2018, thị trường đất nền vẫn sẽ phát triển mạnh mẽ do nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, với tình cảnh "vàng thau lẫn lộn" như hiện nay, nếu không cẩn thận, khách hàng có thể rơi vào cảnh "tiền mất tật mang" nếu gặp phải những chủ đầu tư hay đơn vị môi giới không uy tín.

khi mua đất nền, điều đầu tiên khách hàng cần chú ý là tính pháp lý của dự án.

https://pghouse.vn/dich-vu-bds/ban-cho-thue-biet-thu-14-5-duong-65-phuong-thao-dien-quan-2--9008.html

"Trước tiên, lô đất này phải đảm bảo và đáp ứng điều kiện để được phép giao dịch", luật sư Trung nói.

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1 Điều 94 Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, thì:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

Theo đó, một sản phẩm đất nền phải được chủ đầu tư hoàn tất các điều kiện pháp lý theo quy định thì mới được đưa ra giao dịch. 

Tiếp theo, khi tiến hành chuyển nhượng, người mua và người bán cần tuân thủ đúng các quy định về hợp đồng chuyển nhượng. Khi ký kết hợp đồng, thì một trong những điểm mấu chốt cần lưu ý là hình thức của Hợp đồng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, hợp đồng mua bán nhà ở cần phải công chứng. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.

Một hợp đồng mua bán nhà ở sẽ có thể có 15 điều khoản cơ bản, thể hiện các nội dung như: Thông tin của các bên; Giải thích thuật ngữ; Đối tượng của Hợp đồng; Giá bán và phương thức thanh toán; Thời hạn bàn giao nhà và hồ sơ; Bảo hành nhà ở; Quyền và nghĩa vụ của các bên; chuyển giao quyền và nghĩa vụ; Vi phạm Hợp đồng và trách nhiệm của các bên; Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng; Các trường hợp bất khả kháng; Cam kết của các bên; Luật áp dụng và phương thức giải quyết tranh chấp; Ngôn ngữ Hợp đồng; Hiệu lực Hợp đồng…Vì vậy, bên mua cần kiểm tra kỹ thông tin của bên bán để đảm bảo đại diện bên bán ký kết Hợp đồng là người có thẩm quyền; nếu bên ký kết hợp đồng là công ty bất động sản, cần kiểm tra giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cũng như các giấy tờ khác thể hiện sự tồn tại của bên mua để tránh trường hợp bị lừa đảo.

Ngoài ra, bên mua nhà cũng cần lưu ý đến loại nhà ở, có thể là nhà chung cư, biệt thự, biệt thự liền kề…; nhà ở hình thành trong tương lai, mỗi một loại nhà này lại có một số đặc thù đặc. Khi mua, người mua cần quan tâm đến các chi tiết như: vị trí lô đất; tờ bản đồ để đảm bảo mô tả chính xác căn nhà mà mình chọn mua. Về diện tích, có nhiều loại diện tích làm căn cứ như diện tích sàn, diện tích thông thuỷ, diện tích sai số, diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng. Vì vậy, hợp đồng càng quy định chi tiết bao nhiêu thì càng tránh được tranh chấp bấy nhiêu.  Nếu có thể, người mua cũng nên kiểm tra các thông tin như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, giấy tờ về chứng nhận phòng cháy chữa cháy… để tránh các rủi ro trong việc mua nhà.

Mặt khác, ngươi mua nên ghi nhận rõ trong hợp đồng mua bán về thời hạn bàn giao nhà, bàn giao hồ sơ, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà, thời điểm chuyển giao rủi ro, xử phạt, bồi thường trong trường hợp chậm bàn giao nhà, chậm nhận bàn giao nhà…